Preguntas Frecuentes
COMPRA - VENTA
¿Que
documentos son utilizados para la realización de una
compra-venta?
Usualmente son tres los documentos: Reserva, Boleto de
Compra - Venta
y Escritura Traslativa de Dominio.
¿Qué
es la Reserva de Compra?
Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente
realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora,
la operación no estará cerrada.
¿Para
que sirve la reserva?
Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en
algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada
la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma,
Independientemente de eso una vez que la propiedad es
reservada, el inmueble es retirado de la venta y se
comienzan los trámites preparatorios para la suscripción
del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa
(siempre posterior a la aceptación).
¿Qué
pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de
realizada la reserva?
El
comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello,
antes de realizar una oferta por una propiedad, es
importante estar muy convencido de querer realizar la
compra.
¿Qué
debe figurar principalmente en la reserva?
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el
inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra
Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano
interviniente, como serán soportados los gastos de
escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la
inmobiliaria.
Ya
aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al
Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Normalmente
con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de
los días que figuran en la misma reserva.
¿Qué
porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en
el Boleto de Compra Venta?
la parte
compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la
compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser
distinto, de común acuerdo entre las partes.
¿Qué
es un informe de dominio?
Es un
certificado emitido por el Registro de la Propiedad
Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la
que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si
tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de
familia).
¿Qué
es un informe de Inhibiciones?
También es
un certificado emitido por el Registro de la Propiedad
Inmueble el cual dice si el vendedor no está "inhibida" para
vender.
¿Y
si el actual propietario según informe de dominio ha
fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien
figure como propietario en el Registro de la Propiedad
Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de
ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que
tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes
deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura.
También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese
bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su
defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el
escribano deberá dejar constancia en la escritura para que
el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de
escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado",
porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al
nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los
herederos.
¿Qué
tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de
Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus
necesidades. Normalmente no menos de 30 días corridos.
¿Quién
designa al escribano que realizará la operatoria?
Normalmente
el escribano lo selecciona el comprador en el Boleto de Compra
Venta. Hay excepciones. Si la compra es con financiación, en
esos casos el escribano suele ser designado por el acreedor
hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera
Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo
loteo.
¿Si
el comprador/oferente toma un crédito bancario puede
designar escribano que intervendrá en la compra?
Si. El
Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para
la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional,
sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente
habitual tener un escribano para la compra y otro para la
hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que
de esa manera resulta más económico, puesto que no hay
duplicación de tareas, dado que el notario que hace la
hipoteca usa copia de la documentación y certificados
solicitados por el notario que realiza la compra.
¿Se
puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de
la ubicación del bien?
Si, seguro. Su escribano es "Escribano
Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país.
Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del
nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro
profesional.
¿Que
es lo que hace del escribano en la escritura de compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura
el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un
estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean
auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez
firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en
el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Cómo
se distribuye el pago de los gastos y honorarios? Los honorarios los paga normalmente la parte
compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen
que todos los gastos que correspondan a la tramitación
anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los
posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción
título).
¿Y
los impuestos que se deben?
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre
deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas
provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda,
deberá retener el importe al momento de la firma. Los
"Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En muchos casos se hace
una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se
trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas
comunes.
¿Cuándo
es la posesión del bien?
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves
y posesión del bien.
ALQUILER
¿Cómo se
llaman a las partes en el contrato de locación?
a) Al que
paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o
arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la
propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.
¿Se puede
pagar en cualquier moneda?
No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad
puede ser en dólares o en pesos.
¿Cuáles son
los plazos mínimos y máximos? La ley diferencia según para qué destino sean las
locaciones: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años;
para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de
profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos
de alquiler sean por términos menores serán considerados
formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a)
las contrataciones para organismos internacionales,
sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a
su personal.
b)
viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino,
que tendrán un plazo máximo de seis meses
c)
espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u
otros objetos, y los que formen parte de una propiedad
destinada a vivienda que hubieren sido locados, por
separado, a dichos efectos
d)
ferias o puestos de mercados no necesitan acogerse al plazo
mínimo legal
e)
las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional,
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede
ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más
tiempo concluirá automáticamente a los 10 años.
¿Y qué pasa
si, pasado el período del contrato, se continúa con la
locación?
No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación
automática del contrato), sino la continuación de la
locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el
arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en
cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese
continuado en el uso y goce de la propiedad.
¿Los pagos
deben convenirse siempre por mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el
principio de libertad de contratación, establece como regla
para todos los contratos.
¿Qué
diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o
garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el
locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora)
acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona
que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades
del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de
una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las
obligaciones del contrato de locación. La fianza también,
pero es personal.
¿Se puede
convenir el cobro del valor llave? Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca
ha sido prohibida, si en vivienda.
¿El
locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la
finalización?
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia
del contrato, terminar la contratación, deberá notificar
fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60
días de la fecha en que reintegrará la propiedad.
Si toma esta opción en el transcurso del
1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y
la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.
¿Qué sucede
en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación
podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la
finalización del contrato, por sus herederos o quienes
acrediten haber convivido.
¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada?
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir
al Registro un Informe de Frecuencia, de esta forma sabremos la
cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la
propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios
pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser
comprada.
También, el informe de dominio dice si
una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como
bien de familia.
El Informe puede pedirse de 3 formas:
simple (tarda 14 días aprox.), urgente (3 días aprox.)
y superurgente ( 1 día aprox.)
